Что арендовать: «однушку» или комнату в коммуналке? Выгодна ли сдача квартиры в аренду Какую квартиру лучше сдать в аренду

Вы являетесь владельцем нескольких квартир и решили сдавать одну из них? Или намерены с целью последующей сдачи его в аренду? Сегодня Стериум расскажет о том, насколько выгодно в Москве.

Разумные инвестиции окупаются быстрее

Предположим, у Вас есть накопленная денежная сумма, и Вы готовы инвестировать в рынок недвижимости. Но вопрос относительно того, выгодно ли купить квартиру в Москве и сдавать ее квартиросъемщикам остается открытым.

Для начала определимся с тем, что вложить деньги в недвижимость уже сама по себе хорошая идея. Это позволяет не только сохранить средства, но и, при разумном подходе, приумножить их. Особенно удачным считается инвестирование в жилые помещения, расположенные в центральной части столицы.

В случае с квартирой, которую Вы намерены сдавать после приобретения, важно помнить о нескольких правилах:

1. выгодно сдавать жилье можно при условии его конкурентоспособности на рынке аренды
2. покупать квартиру следует не “под себя”, а под нужды потенциального арендатора
3. целесообразно учесть возможное изменение стоимости аренды (как в плюс, так и в минус)

Последний пункт важен, потому как сегодня мы не наблюдаем тенденции к ежемесячному повышению арендной платы. Рынок предложений в сфере недвижимости широк, и платежеспособные клиенты с легкостью могут найти для себя более бюджетный вариант. Это касается случаев, когда арендодатель стремится неоправданно высоко поднимать арендную ставку , и делает это несколько раз в год. Такое поведение не лучшим образом скажется на процессе окупаемости жилья. Квартира может попросту пустовать. Не принося вообще никакого дохода.

Подобная ситуация может привести собственника к мысли о перепродаже квартиры с тем, чтобы внести деньги на сберегательный счет в банке. С учетом инфляционных ожиданий, а также нестабильности рыночной экономики, остается сделать вывод о большей целесообразности передачи помещения внаем. Потому как этот шаг, с одной стороны, оставляет за Вами право собственности на недвижимость , а с другой, - позволяет получать дополнительный доход.

Для того, чтобы понять, насколько выгодно , представим себе распространенный портрет арендатора:

• приехал в столицу работать
• отдает предпочтение территориальному местоположению квартиры
• ищет максимум комфорта за меньшую сумму денег

Среди потенциальных квартиросъемщиков могут также оказаться студенты, молодые пары, решившие жить отдельно от родителей, люди, оставшиеся без собственного жилья и вынужденные арендовать жилую площадь.

Обязательно примите во внимание собственные ожидания от будущих арендаторов. Особенно это важно, при условии, что Вы планируете в будущем продолжить жить в квартире. Решите для себя, хотите ли Вы частой смены жильцов (вариант посуточной аренды), или настроены на долгосрочное сотрудничество.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Посуточная аренда приносит владельцу ощутимо быстрый доход. При условии, что квартира успевает находить арендаторов и не простаивает. Для того, чтобы желающих снять квартиру оказалось достаточно, она должна быть универсальной, с точки зрения арендного предложения. Вряд ли Вам удастся успешно сдавать жилье, которое требует серьезного косметического ремонта . Но и это, иногда, можно компенсировать .

При условии пошаговой доступности станций метро, остановок транспорта, а также наличии хорошей транспортной развязки, автомобильных магистралей, квартира автоматически попадает в категорию предпочитаемых. А значит, сдавать ее посуточно будет не трудно. Быстро найти арендаторов Вы сумеете, разместив .

Сдавать свою квартиру или покупать для этого новое жилье?

Выгодные сделки по аренде недвижимости в Москве заключаются каждодневно. Главным условием подобных операций становится тот факт, что арендодатель сдает уже имеющееся у него жилье. Здесь выгода от передачи жилого помещения внаем очевидна. Помимо того, что собственник компенсирует арендной платой сумму коммунальных платежей, у него появляется еще и дополнительный доход.

Иная ситуация возникает, когда будущий новосел решает взять кредит на покупку новой квартиры, которую позже передает внаем. Здесь зачастую главным критерием успешности сделки является возможность стать собственником жилья выплачивая ежемесячные платежи по кредиту за счет получения арендной платы.

В силу личных обстоятельств, каждый сам решает, какой вариант для него становится оптимальным. Мы же сегодня рассказали нашим читателям о том, что выгода при сдаче в аренду московской недвижимости очевидна. А благодаря нашему сервису , Вы сумеете не только найти арендатора, но и сэкономить, в процессе поиска, весомую часть времени.

Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом

Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость - это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.

Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.

В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона - более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе - более 25, в Калифорнии - более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать. Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.

Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 - как правило, лучше покупать, если более 21 - цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Самый низкий показатель в Европе - у наиболее бедных или развивающихся стран. Рекордсмен - Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.

При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых - запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.

Рост цен на жилье в России не уникален. В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире - США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.

Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».

P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е. стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда - 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000, умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.

У России средняя доходность жилой недвижимости 3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия - 4,42%, Франция (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Испания - 3,92%, Англия (Лондон) - 2,09%, Болгария - 4,66%, США - 4,29%. Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.

Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.

Что скажут эксперты

Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину. В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО» : «Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями - например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна - это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».

Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость. На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски - у банковских вкладов. Есть только одна проблема - недоверие к российским банкам. Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.

Владимир Яковлев , генеральный директор агентства недвижимости «Диамант» , также высказывает негативную оценку: «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже - 3-5% годовых».

В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду - и капитал надежный остается, и доход идет.

Вадим Лященко : «Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро. Здесь картина иная - доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ). Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля - меньше... Многие россияне уже купились на зарубежную удочку - теперь пытаются с убытками скинуть зарубежные активы...».

Существенный фактор отмечает Елена Кондрашева , ведущий эксперт компании «Миэль», офис «На Третьяковской» : «Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».

Мы идем своим путем?

Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью - не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха. Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира - всегда «в цене». Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.

Как отмечает Елена Кондрашева , «…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. "Аренда - кормит", т.е. эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат. Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса - 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос - выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций. «Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна. На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно. Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».

Доверяю вам свою квартиру

Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д. Все, с чем хозяин будет иметь дело - это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости? Насколько это востребовано на российском рынке?».

Вадим Лященко : «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом. Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.

Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств - в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».

Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита... Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».

Анатолий Пысин : «Услуга "управления недвижимостью" в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости. На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить "присмотреть" за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта - это взаимосимпатия и доверие».

К вопросу о доверии. Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.

Полный бред относительно рынка РФ!!! А капитализация? Инфляция?

Если из банковских вкладов отнимать % инфляции, то там не будет особого заработка, а если еще и взять реальное повышение цен, то тут еще можно и в минусе оказаться, помимо этого не забывайте о растущих налогах. Тут речь идет, скорее, о том, как не просрать то что имеешь, а заработком это не назовешь...

Согласен с Вами! Заработок на аренде квартир сомнительный, т.к. арендаторы в основном свиньи и убьют любую квартиру в хлам, прийдется делать косметический ремонт каждые 2-3 года, но в нашей стране защитишь деньги от инфляции и какая-то копейка постоянного дохода.

У евро и доллара тоже есть инфляция, но и ипотека до 4%. Тогда смысл имеет кредит от туда направлять сюда. Правда, последнее время цены на аренду сильно упали. Найти клиентов практически очень сложно. Коэффициент не 25, скорее приближается к 35. Если считать все расходы полностью.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
В чем здесь грубая ошибка?

Расскажу свой удачный опыт инвестирования. В западной Германии в пригородах Дюссельдорфа радиусом до 45 км есть квартиры приносящие 7-8% годового дохода в евро это уже после уплаты всех коммунальных платежей и расходов. В основном это квартиры из под банков конечно. А доходные дома от 7% до 11% годовых в евро бывают приносят, если же взять кредит по ставке 2,5% годовых на 10 лет на 40% от цены, то это еще больше увеличит доход на вложенные средства, так как банковские деньги стоят 2,5%, а дом генерирует пусть даже 8%-9%. Дома можно найти стоимостью - от 150 000 евро, тоесть, своего капитала нужно например около 90 000 евро. Кому интересно пишите поделюсь опытом.

Сергей, очень интересно, а можно вам на мейл написать или в скайп?

Сергей, как вам на Email написать?

Эдуард, Вы можете обратиться к нам - мы немецкое агентство недвижимости, имеем офис в Москве, можем проконсультировать вас по всем вопросам. Вот два примера наших объектов здесь даже можете посмотреть:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - подороже
и подешевле http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ />Доходность около 8% как раз, в евро!

Сергей, будьте любезны напишите о своем немецком опыте и мне [email protected]. С уважением...

данные по России сильно занижены. Доходность реальных объектов -1кв за 4млн 6.6%с учетом расходов на КУ или 7.5% без КУ. а комнаты 13.6% или 14.5% без КУ

в каком же это регионе такая доходность привлекательная??

Да, да Алиса.. с этого момента по подробнее..)) где ж эта улица и где этот дом.. побегу покупать и сдавать)
Или это в стране чудес, Алиса?

Берем квартиру-студию 25 кв.м. в новостройке с чистовой отделкой, не в Москве, например Ижевске это 1250 т.р. Сдаем в наем на долгосрочной основе 10 т.р./мес + коммуналка 120 000/1 250 000 х 100 = 9,6% с расходами - 8%. Если посуточно сдавать 20т.р./мес. 240 000/1 250 000 х 100 = 19%

с разу видно теоретика. при посуточной сдаче вы будете заняты ежедневно, да и убирать надо будет за жильцами. ежедневная стирка и смена белья. туалет-ванну мыть. плиту газовую оттирать, холодильник ежедневно мыть. Сами будете? И недостачи будут обязательно всякой мелочи, белья. Как взыскивыать будете? даже в гостиницах этот вопрос не решён. да вам ещё нужен будет и отпуск и выходные, и приболеть можете. и налоги придётся платить. И нет гарантии от простоев при отсутствии клиентов.

Возможно аренда и наиболее выгодна, но на сегодняшний день права арендаторов никак не защищены. Собственник в любой момент может прекратить договор аренды без объяснения причины, суд будет на стороне собственника. Договоры аренды жилого помещения, как правило, краткосрочны, таким образом наш российский арендатор скитается из угла в угол. Нет возможности обустраивать жилье по своему вкусу, производить желаемый ремонт и проч.

Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых,вот так и живем! Уже 3 раза со мной такое было.Дикая страна,никакой культуры человеческого общения.Как нормальному человеку жить в этой грязи?

Согласен. Мне просто ключи под коврик закинули и сказали что съехали уже неделю как. А в квартире оставили полный сра..ник.

Поступайте проще - сдавать действительно не выгодно - проще покупать раз в год и платя 13% налог продавать

Раз в 3 года..иначе 30%

" Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых, вот так и живем! " Что мешает заключить нормальный договор найма с штрафными санкциями и взять страховой депозит?
Да ничего не мешает, и депозит страховой взят и договор нормальный...только выльется всё в суды по несколько месяцев, а это уже другая песня. Надо лучше подбирать арендатора.

Татьяна, откуда Вы взяли цифру налога 30% и срок 3 года? Продавай хоть пять квартир каждый год, ставка налога 13%.

Многие граждане и 13% налога не платят, занижая при продаже стоимость квартиры.

Здесь забыли обсудить еще один момент: арендовать квартиру молодыми - это один вопрос. Но что люди будут делать в старости, когда платить за арендованную квартиру 1000 долларов окажется не под силу! конечно, все хотят иметь собственное жилье, потому что останься без работы, не окажешься на улице. Да и условия в арендованных квартирах в России - безобразные! В Европе или Америке совсем другое дело. Снимаешь жилье с хорошей мебелью и чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком

))) Ну даёте.. Нищими в старости станут что ли те, кто квартиру может купить сейчас? А сотни тысяч на первовзнос и платежи ежемесячно платить - это экономия? Кв дорожают, но, как написали тут, на 1% в год, то есть будет она стоить ~6-7млн. А 5-10 мильёнов он бедненький банкам подарит.
"чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком" - как раз наоборот. Нищебродские это понты. И о нормальности писать не приходится. А как быть - ответ есть, и много вариантов. Но тема здесь другая.

Алла фантазерка, живу в Лондоне, похуже будет чем в Рязани, что же вы об этом не пишите, и говермент так и отвечает всем, что это индивидуальная страна и в ней не должны все жить хорошо, это только в России с вами церемонятся так вы и здесь гадите, а в Лондоне за 2 на 3 бокс для проживания пахать надо и выходные тоже,

уже не тысяча а 500

Говорить про недвижимость России вообще - дело бессмысленное. Квартира в Москве, С.-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городах ещё лет 150 будет хорошей инвестицией. В Москве строить нет места. А Москва будет ограничиваться МКАДом. Все остальное - неМосква. Вопрос сопоставления инвестиции в квартиру с вкладами в банке - для безграмотных (могу прокомментировать отдельно). Более того, безопасно разместить денежную сумму, предназначенную на квартиру безопасно в Российском банке дело проблематичное, и явно не выгодное. Вопрос выгодности аренды квартиры перед покупкой - тоже для непосвященных в данный вопрос людей. Аренда квартиры в Москве всегда несет высокие риски для нанимателей (повышение цены через короткий промежуток времени, низкая ответственность наймодателя, отсутствие законодательной базы в вопросе аренды квартиры и полная незащищенность нанимателя, низкий уровень специалистов по аренде жилья и ещё многое другое). Вывод - покупка квартиры в крупном городе России, а особенно в Москве - это хорошая и достойная инвестиция.

Евгений, я хотел назвал вклады примитивными, но выразился сдержаннее, назвав "простейшими" инвестициями, - чтобы не обижать тех, кого Вы называете безграмотными. К сожалению, таких (финансово безграмотных) у нас большинство. Что и подтверждают некоторые комментарии. Особенно тех, кто готов за 13% годовых покупать финансирование актива, приносящего ему от 0 до 5% годовых (это про ипотеку в рублях для вторички).
Что касается безопасности вкладов, то сам в этом году преспокойно получил через 3 недели после отзыва лицензии одного из банков свой вклад с процентами (по ставке 9% с ежемесячным присоединением, в общей сумме до 700 т.р.). Не так уж сложно и не так уж опасно разместить на год по 600-650 т.р. в 10-15-20 банках (если Вы один и копите на квартиру). Есть и такая "стратегия", и есть такие покупатели.

Сейчас уже не больше, чем в 3..

Золотые слова, Вадим. Согласен со всем. И как один из вариантов сохранения и приумножения подойдёт.

безграмотные сопоставляющие %% деньги не в банках хранят, а в ОФЗ, и доходность выше и надежность круче чем у сбербанки. А вы продолжайте в татфондбанках хранить.

Ну конечно каждый себя чувствует спецом,а на деле ни одного разумного и обоснованного ответа нет.Так и работаете, лишь бы комиссию получить, а что будет потом уже никого не волнует.

В нашей стране нужно покупать жилье даже в кредит, чем снимать квартиру.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.

А Вы учитываете премиум-сегмент Москвы, где средняя доходность на сегодня 3-4 %, а также то, что Globalproperty включал в расчеты другие российские регионы?

полностью с Вами согласна,Елена.

Могу сказать и не про Премиум-сегмент: я продала свою квартиру за 11200000, сдают ее за 38000, итого окупаемость через 26 лет, что по данной версии выше - не доход. И это в Москве.
А вот другой пример: купила я на стадии строительства другую недвижимость, в Москве же, и ее окупаемость 12%. Так что тут надо просчитывать конкретный вариант, не надо спорить, просто учтите все нюансы и выбирайте застройщика тщательнее. А вот что все равно лучше вкладывать в недвижимость а не в банки - соглашусь. Лучше по 5% в год зарабатывать, чем профукать несколько миллионов из-за очередного коллапса. В нашей стране более надежных инвестиций пока нет.

В себя надо вкладывать. И магазин открывать, если деньги завелись. Потому что доходность даже у дурака будет точно выше 10-20% в год. Это называется оборот товара. А если бог смекалкой не наградил, то нанять спеца можно, чтобы управлял и рулил. И всё равно доходы не сравнятся с "зацементированными" средствами. Деньги должны оборачиваться, а не лежать. Скачайте книг умных и почитайте на досуге, те кто о недвижимостях мечтает.

ну насмешили!
автор, вы в теме вообще? похоже что совсем нет.
арендовать квартиру НЕ выгодно!!! Отдаешь свое и навсегда, безвозвратно!!!
купил квартиру по ипотеке, не нравится место - сдал квартиру и снимаешь там где нравится.
вообще расхотелось? продал квартиру, вернул банку займ, остальное себе.
у нас стоимость недвижимости растет.

Конечно же, российскому человеку никто не советует арендовать пожизненно вместо того, чтобы взять да и купить себе квартирку! Речь идет о том, что в мире во многих странах цены на недвижимость настолько высоки, что неразумно ее покупать при хорошо развитом рынке аренды и хорошем уровне доходов людей. Просто подождать более благоприятного момента. Но у нас - по-другому. Для себя лучше купить по многим причинам, а для инвестиций ситуация стала хуже - доходность падает, расходы растут. Но каждый делает вывод для себя сам - что ему лучше.

Vladimir - вообще считал общую сумму переплаты по ипотеке..Что значит снимать не выгодно????Во всем мире люди снимают..и наслаждаются жизнью....Это вы НЕ в теме дорогой...

Андрей, а вы считали уровень инфляции за 10 лет к примеру? Что такое 10000 рублей 10 лет назад были и сейчас? А цифра платежа не индексируется, через 10 лет вы просто из кармана достанете кошелек и в два захода кредит погасите.. Давайте рассуждать трезво по переплате. Если у вас НЕТденег и не предвидится, вы берете у банка деньги и естественно за это надо платить, радуйтесь что ипотеку у нас хоть под 12% (в среднем) можно взять, в Белоруссии под 49-69годовых дают. Вы можете не брать ипотеку и отдавать чужому человеку, арендуя жилье. А остальное пропивать, к примеру. Тогда и банку злыдню не достанется, но и у вас не прибавится- когда чуть денег в кармане появляется- очень быстро находятся места куда их пристроить можно. Но не сохранить. А сохранить опять где? В банке? Да упаси меня боже- прошлый год показал.

добавляю к комментарию. Второй вопрос о стариках - вы тоже когда либо пенсионером станете и государство вам обеспечит достойную старость за 6000 р в месяц. По любому дополнительный доход нужен- если вы ее (квартиру)купите к примеру своим родителям- посчитайте сколько проблем закроется сразу- квартира и так вам остается это раз, старикам прибавка к пенсии это два и самое главное- они делом заняты. А самое главное даже не это- они гордиться будут вами!!!Но это конечно с долей шутки но где вы видели пенсионеров играющих на биржах? Они молодцы хоть научились не доверять банкам- ну сколько же можно над людьми издеваться- 700000руб застрахованы в банках-а остальное? Кто опять эти деньги поимел- а люди их копят, складывают. это вообще похоже на ментов в засаде. С банками лучше не связываться. А куда вложиться простому человеку если ему к примеру в наследство миллиона три упало? А жилье- оно было, есть, и будет пока единственным надежным и стабильным условием сохранения денег. Придавила жизнь- можно продать всегда, а так спокойно сдавай в аренду- пусть не миллионы но на жизнь будет хватать. Я говорю о большинстве. Да, банки прибыль получают- а вы когда- нибудь давали в долг на 20 лет? Тут живешь и не знаешь что завтра за окном стукнет.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.
Наталия, хватит людям мозги пудрить. Цирк уехал.

кто такой бред пишет не ясно
купил жилье, оно есть. а снимал 30 лет жилье, отдал кучу денег и у тебя ни чего нет.
не говоря о стоимости, если покупать котлован. купил 3 лимона, построили, стал 4

сейчас таких приростов нет, максимум 30% (я про новостройки)

Ничего страшного. Только надо выбрать застройщика, чтоб не прогореть и все ОК.

Ну так 30% от 3х это где то 4 и получается...

А кто же предлагает снимать 30 лет жилье? Об этом и речь - в России для себя многие считают разумней купить, а для сдачи в аренду - большой вопрос.
Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)

Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)------
Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)

А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом..

"Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)"
Совершенно точно! Об их способностях никаких данных, но есть данные о способности экономики поворачиваться к человеку разными сторонами и неожиданно (или медленно) менять цены на недвижимость

"А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом.."
Зарабатывал он быстро и играючи, как многие в те годы. Над деньгами не трясся, но шел уверенно в плюс. В нужный момент оказался с валютной наличностью и ему повезло)) Снимал хорошую квартиру всего-то долларов за 300 (в то время это было нормально) аккурат напротив своего офиса. И купил на вторичном рынке 2 квартиры, а не коробку. В общем, неплохо вырулил:)

В 90ые и не такое было))) но каждому свое.
Я бы сказал что вложения надо диверсифицировать. А то не дай бог снова все начнется как в 90ые!

Елена, подтягивать аналитику под фактор везения - занятие неблагодарное, никто не отрицает того факта, что сливки снимают люди, оказавшиеся в нужное время в нужном месте. Почему они там оказались, - вопрос отдельный. Меня же, в данном случае, не вполне устраивает несколько директивный характер статьи. Рассчитать инвест. привлекательность в данной теме - не бином
Ньютона, но вопрос, как сохранить единственные, сравнительно небольшие сбережения простому обывателю, остался за кадром. Возможно, это тема для следующей статьи. Я бы ознакомилась)

Пользователь957801, едва ли возможно сохранять директивность, когда наши эксперты, комментарии которых приведены в статье, придерживаются противоположных точек зрения. Но все равно спасибо, учту. Задача стояла скромная - если зарубежные аналитики говорят "нет, не выгодно", то что мы? и что думают наши эксперты? Чтобы попытаться дать ответ, как все-таки сохранить (и приумножить?) нажитое непосильным трудом, то тут нужно копать долго, основательно и серьезно. Придется попробовать, если Вы бы не против ознакомиться:)

Спасибо, Елена! Серьезность и основательность всегда в цене!
Наверное, охватить абсолютно все факторы невозможно, но, как грится, не математекой единой... Будем ждать новых интересных материалов. Удачи!

так 30% вы как раз и переплатите за три года пока дом строится, и это если в срок построят. те же 30% за эти три года вы можете получить в ОФЗ и купить уже на вторичке ничем не рискуя, а если собираетесь ипотеку брать, то за счет процентов еще и больше съэкономите.

Если реально, то выгоднее покупать двушку в Москве и сдавать комнату - жить самому и соотв. расходы "все включено" и жилец на глазах, но это надо адекватного "уживаемого" жильца. а это - редкость..

А Молдавия то с чего стала инвестиционно привлекательной для арендников, кто там в очередь стоит арендовать жилье?

Речь идет о соотношении P/R, благоприятном для покупки недвижимости - то есть, она там относительно дешевая, имеет перспективы для роста и окупаемости при сдаче в аренду (не глядя на то, что очередей из арендаторов там нет))

Да, такое ощущение, что статья заказная! Кому-то понадобилось, чтоб теперь кровно заработанные в банки несли)))) Но соль в ней в любом случае есть! Соотношение P/R примерно такое, как они описывают (я могу сказать про СПб), мы просто не правильно считаем срок окупаемости, у нас эти цифры своего рода идеальные. А если в расходы на квартиру внести налоги (которые кстати с 2015 года повысят на дополнительное недвижимое имущество), "амортизационные расходы" или ремонт квартиры (не всегда попадаются наниматели, которые хотят содержать арендованное имущество в хорошем состоянии) и т.п., про рост тарифов на услуги на эксплуатацию жилых домов ТСЖ я вообще не говорю! То действительно получается "бульон из-под яиц". Сама в своей профессии столкнулась с чем: клиент покупая 1 комнатную квартиру по ипотеке в спальном районе города, вынужден платить ежемесячные платежи по ипотеке значительно выше, чем стоимость месячной аренды квартиры, разница достигает 30-50%!!! Это же грабеж!!! Поэтому по-прежнему считаю, что для инвестиций лучше вкладывать деньги в коммерческую недвижимость.

Конечно, Вы правы! Но ликвидная коммерческая недвижимость стоит намного дороже 1-2 комнатной квартиры. Обращаю Ваше внимание - ликвидная - т.е. всегда быстро найдете нового арендатора и быстро продадите, если понадобится. У нас в Ростове-на-Дону ликвидная маленькая комм. недвижимость в большом дефиците.

А чем вам агенты насолили, быстро сдам выше жилье, еще и вам премия от меня 10 % от комиссии.

При сотрудничестве с грамотным агентом, простою не будет гарантирую, так же берется залог в размере месячной платы, если жильцы съезжают не предупредил, за месяц залог не возвращается. Если попорчено имущество вычитается из залога. При грамотном агенте все доходно. 89522030919

Бедолаги, при расчете годовой выручки учитывайте простои (когда нет арендатора и когда во время ремонта).
Также учитывайте затраты личного времени на поиск жителей, канитель с ними, на контроль и ежемесячное получение денег с них и уплаты коммуналки, а также потери и затраты времени на эксплуатацию и содержание объекта:
- НДФЛ 13%
- ремонт текущий и ремонт капитальный, в т.ч. замена и ремонт мебели и быттехники
- услуги ЖКХ
- затраты на выселение нерадивых жильцов
- налог на недвижимость (который со следующего или с 2016 года увеличится В РАЗЫ)
- возможные убытки от затопления соседей, проживающих внизу
- возможные убытки в связи с внезапным отъездом жильцов, которые просрочили платеж и тянули с оплатой, не заплатив за воду и свет

В последние 3 года цены на аренду не растут из-за массового ухода арендаторов в ипотеку, нормальных жильцов все труднее найти и дольше поиск, а перечисленные расходы на содержание недвижимости увеличиваются ежегодно.
Если покопаться, то можно привести еще явные и неявные затраты.
И как инвестиционный проект приобретение квартиры для сдачи однушки например в Красноярске, станет непривлекательной инвестицией с внутренней нормой доходности IRR=от 3 до 4% годовых и простым сроком окупаемости около 30 лет, а дисконтированного срока окупаемости нет - он отсутствует!
Вывод: стоимость недвижимости завышена, экономически целесообразнее жить в аренде!
Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа!

Аппер-миддл не полезет в ипотеку, чтобы сдавать потом в найм. Эти ребята прекрасно справляются с расчетами и без экспертов, привыкших оперировать "средней температурой по больнице". Вопрос в другом: как если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения, эквивалентные 1-2комнатной эконом-квартире. Попытка переориентировать население страны, где жилье до сих пор является сверхценностью, на доверие банкам - не менее несусветная глупость, чем покупка в ипотеку под найм.
Да, и по поводу "массового ухода арендаторов в ипотеку" утверждение сомнительное. Мотивация для найма вариативна, а эта самая "масса" нанимателей слишком неоднородна, чтобы делать такие обобщения.

"Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа"
Я смотрю, у "великих экономистов" денег куры не клюют. Мне, например, чтобы купить трехкомнатную квартиру, пришлось сначала купить в ипотеку "гостинку", сдавать ее, через 4 года взять небольшой кредит на "неотложные нужды" погасить ипотеку, продать "гостинку", погасить кредит, взять снова ипотеку, уже на 3-хкомнатную (сразу дохода не хватало на платежи). После ремонта и переезда продал свою 2-хкомнатную и частично погасил ипотеку. Окончательно погасил ипотеку только через год. Без всех этих телодвижений я бы не накопил на доплату с 2-х до 3-хкомнатной.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное.

Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам. Сами сняли новую и более просторную трешку (годовая стоимость аренды 4,7% от ее рыночной стоимости). Вклады, по которым разложены деньги, приносят не меньше 13-14% (с учетом ежемесячной капитализации). А некоторые «креативные» варианты типа «лесенок» «Тинькова» - и вовсе 16,5-18% годовых. Небольшой рост стоимости недвижимости не перекрывает эту доходность. И, конечно, вклады – предполагают гораздо большую мобильность. Нужны деньги, появился интересный инвестиционный вариант – пошел и снял. И да, несколько встреч с АСВ у нас в этом году уже было, по всем обанкротившимся банкам нам все выплатили в течение двух недель с момента отзыва лицензии.

Так что, пора перестать мыслить стереотипами.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное. -----

Почему бы не учесть то факт, что для кого-то "лучшесть" - именно в долгосрочной надежности, а не в сиюминутной выгоде? :) Про стереотипы звучит здорово, но тема-то заявлена гораздо конкретнее)))

"Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам"
ну что, отбили бабки? подозреваю, что нет и вряд ли сможете.

лучше бы баксов купили, 100% за год. Ну да ладно, лучше в рублях чем в квадратах

Вот мы тут с товарищем подумали и пришли к следующему....
1. Недвижимость- единственное средство накопления. Народ больше ни во что не верит и считает это лучшей инвестицией. а точнее единственной.
2. Из-за чрезмерной централизации власти, "желания царя, столицы"-в МСк происходит резка концентрация всех ресурсов страны. И см. п.1
3. Частная (!) недвижимость -один из единственных (если не единственный) способ что-то передать по наследству детям с какой-то гарантией, что не отберут. Ни доля в бизнесе, ни какие фонды не гарантируют раскулачивания.
Если мы же говорим о Западе, то там куча возможностей потратить свою жизнь и деньги. поэтому и не идеализируют вложения в недвижимость.

Вы полностью правы!

Безумные, не разу не были на западе зато знают как там хорошо, ...на западе чтоб выжить на до работать по 12 часов в день и выходные тоже, welcome

Нам впаяют такой налог на недвижимость скоро, что владельцы нескольких объектов будут отдавать несколько месячных зарплат, чтобы заплатить годовой налог!

Ничего особо страшного в планах нет, если вы говорите о жилой недвижимости. Вот с коммерческой там да, проблемы будут серьезные с налогами.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать. А тут на почту приходит письмо с заголовком "Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать". Не, ну нормально, да? И как прикажете это теперь расценить?

Больше интересовался коммерческой недвижимостью, идущей как готовый арендный бизнес - чтобы чистая прибыль после всех расходов и налогов покрывала ипотечный платёж "с запасом". Не так-то просто найти такие варианты.

И вот интересно стало: существует ли возможность (может быть через какие-то схемы, чтобы например, заложить первый взнос в цену, или ещё какие) взять в кредит на физ. лицо недвижимость стоимостью 10 - 600 млн. руб. под обеспечение выплат доходами от её аренды, показав банку доходы продавца (а не свои), без поручителей, других залогов и первого взноса?

Нет, уважаемый! Сам так хочу, но банк не даст большой кредит без хорошего первого взноса, а далее варианты есть под доход (официальный-белый) от аренды. Не на такую сумму. Надо иметь близкого родственника в руководстве банка)))

А покупать в ипотеку стоит! Только посчитайте экономику.

Бред, конечно. Естественно, и жильё могут отнять у человека. Но обезопасить его от этого всё же проще, чем обезопасить себя от всех перипетий перестройки. революций, смен курсов. распадов страны родной и прочих катаклизмов. Я хорошо помню времена. когда пришёл Горбачёв к власти. Потом началась свистопляска с инфляцией, цены просто с ума сошли. В некоторых отраслях и на некоторых производствах вообще не платили, потом выдавали задолженность по з/пл., когда уже эти деньги ничего не стоили. И только тот, у кого хватило ума купить хотя бы дома в деревне, в районном центре, смогди как-то сохранить свои деньги, сбережения вопреки павловской реформе. Пусть не сразу, а через несколько лет, но эту недвижимость всё же можно было продать по нормальной адекватной стоимости. А кто держал в банке деньги, помните, что с ними случилось? так что эта статья или провокация. или писал её совершенно некомпетентный человек.

Точно, ПРОВОКАЦИЯ!!! -))

Я сдаю квартиры в Московской и Тамбовской области более 10 лет и не вижу смысла вкладывать деньги кроме как покупки квартит т.к в нашей стране нет более надежного вложения. Банки лопаются- а хаты как стояли так и будут стоять, тем более в плане аренды они очень востребованы. Негативный момент в том что ЛЮБУЮ квартиру загадят. Это не зависит от того эконом квартира или элитка!!! Кто-то не доплатит и уедит, прихватив телевизор. Кто-то будет кормить завтраками по оплате, не заплатив за 3 месяца просто исчезнет. Кто-то заплатит за 2 месяца вперед может подраться с соседом, разбить унитаз и нагадить в шкаф и так же раствориться. Если вы сдаете элитку то Вас и в квартиру чаще чем 1 раз в месяц-то не пустят.
Мой совет сдавать эконом квартиры со старой мебелью (кровать, телевизор, холодильник, ванная и плита обязательны), их и сдать проще и если, например, ребенок разресует обои, то не жалко. И не вздумайте сдавать своим хорошим знакомым-их потом не выгонишь, а платить будут мало. Поселите одного таджика-будет жить целый аул! Платить они платят исправно, но вот проблемы с соседями и визиты участкового точно обеспеченны. Удачи.

Для ПМЖкупили дом в 98 году. за 14т.р.Ремонт так, между делом, снимая жильё, всё равно надо ремонт делать, разгребать грязь, с евроремонтом нам снимать не по карману.В 2003 изменились обстоятельства,пришлось продать дом этот за30 000р. муж переехал в другую обл, (я жила в Моск. об, в квартире родителей) и купил дом в деревне в 2007 за 25т. р. Крепкий но запущенный, цена рыночная. Я приезжала на лето. Особых денежных и трудовых вложений не делали.жили на копейки, я тогда уборщицей работала, муж в деревне символическую зарплату получал. Мелкими суммами сделали пригодный для проживания. Опять изменились обстоятельства. Продали этот дом в 2014 за 210 000р. И в каком банке нам бы сохранили эти деньги и их покупательную способность? А в Подмосковье в нашем посёлке такие квартиры, как наша в 99 ещё можно было купить за 10 000&. В 2009 АН оценили нашу квартиру на 2 000 000 руб. А в 2013 мы её продали за 3 000 000 р.Оценили её две конторы независимых АН. И в ремонт этой квартиры мелкими порциями я вложила 100 000 р. И какой банк бы предоставил такие условия? . Сейчас мы купили за 1 000 000р. дом 3 комнаты со всеми удобствами, с участком, с бОльшей площадью, тёплый, решили кое-какие финансовые семейные проблемы, благодаря свободным деньгам. И посёлок в Подмосковье по условиям жизни и инфраструктуре уступает тому посёлку где мы сейчас живём. Даже в плане рабочих мест лучше. То есть, мы улучшили свои жилищные условия. Лучше бы отдала банку и снимала жильё?

Все у вас получилось правильно и разумно. Последние 16 лет квартиры и дома росли в цене и те, кто вкладывал туда деньги, выиграли. Те, кто купил жилье для себя или своих детей и внуков - тоже выиграл. Но сегодня мы находимся в другой точке. Цены на жилье очень завышены, ресурс роста исчерпан (если учесть состояние экономики). Если кто-то тем не менее хочет влезть в долги и купить недвижимость сейчас, чтобы "было" и чтобы детям осталось и т.д., то он, во-первых, не сможет извлечь из нее хороший доход, если будет сдавать в аренду, а во-вторых, он рискует через 5-7 лет стать свидетелем того, как вокруг такие же квартиры будут стоить на 70-100% дешевле. Но не дороже, уверена! Если человек хочет быть спокоен, что не потеряет все свои деньги и останется с недвижимостью на долгие годы - отлично, но если он хочет заработать денег, то на сегодня это далеко не лучшее вложение.

В нашей стране недвижимость всегда была завышена, кроме глухой глубинки. Согласен с Вами только в том, что новостроек все больше и больше и до насыщения рынка уже недалеко. Но в РФ сформировался спрос на жилье, т.к. СССР не обеспечил достойным жильем всех граждан. Даже не успели отселить всех нуждающихся из коммуналок и бараков. В крупных городах спрос на жилье сохранится. Еще нужно добавить о приросте населения и молодых семей с 2-3 детьми, которые тоже нуждаются в улучшении жил. условий.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать---""" Денис, вы очень умный, конечно. Но поверьте - там всё схвачено. У меня есть знакомые, которые тоже додумалиь до такого варианта. Прогорели все, редким счастливчикам удалось выйти по нулям, остальные с минусом. У аппарата тысяча способов честного отъёма денег у населения. Опыт показывает, что без волосатой лапы из подобной затеи ничего не выходит. Может, у вас получится. Я желаю вам удачи. Ну а на всякий случай: А работать вы не пробовали? Некоторые как раз таким способом зарабатывают. Проверено.

Елена, спасибо за комплимент. Удивительные Вы вещи рассказываете, даже стало интересно. Например, - где "там" - схвачено, и что - "всё"? На каких условиях приобреталась недвижимость, что оказались с минусом? Это что же там за "аппарат" такой, который мешает честным людям исправно платить налоги и платежи для банка с прибыли от сдачи площадей (находящихся в залоге у банка), распорядителями которых они любезно согласились стать?

Насчёт удачи. Считаю приемлемым вот что: "Да не отходит сия книга закона от уст твоих; но поучайся в ней день и ночь, дабы в точности исполнять все, что в ней написано: тогда ты будешь успешен в путях твоих и будешь поступать благоразумно." (Библия, Иисуса Навина 1:8). А "удача" - это что-то призрачное, непонятное. Сделал дело как надо - получил результат. А от "удачи" - никакого толку (проверено).

По поводу работы лучше меня не спрашивать - иначе я Вам тут поэму напишу. В двух словах - не тот масштаб (требуемых сумм просто "работать" - надо 100 лет без трат на питание, а своё дело - другое дело, и (почему-то) интереснее). От труда же никуда не деться всё равно (да он и в арендном деле присутствует) - это обязательно.

Реальная ситуация в Воронеже:

на вторичке 1к.квартира (38 м) "сталинка" без лифта, с простеньким но свежим ремонтом, в районе близкий к центру стоит 2,2-2,4 млн.р. Сдавать такую квартиру можно примерно за 12 т.р.+ коммуналка. Максимально возможный доход в год от сдачи в аренду, составит 144 тыс.р. А депозит в банке при ставке 10% годовых с 2,2 млн.р. получаем гарантированный доход 220 тыс.р. Последние 4 года у "вторички" рост стоимости 3-6% в год. Так что сдавать на длительный срок замрочно и не выгодно, разве что посуточно, но это уже бизнес!!

Кто боится дисквалификации банков, можно разбросать 2,2 млн.р. в 3-4 банка (не более 630 тыс.р. в один банк). Для тех кто ждет экономической катастрофы, что вероятно при падение цены на нефть или войне, то при таких условиях, недвижимость так же обесценится, вот на этот случай, лучше максимально закредитоваться ипотекой на длительный срок, впрочем большая часть населения и так в кредитах!!!

Ситуация в Воронежской области:
Уже третий год продаю скромный но хороший домик 100 м.кв. с участком 10 с и удобствами, в районном центре за 2,5 млн.р., продавать дешевле нет смысла. Если вы не строитель, самому построить дороже. Другой вариант, 1 комнатная квартира (32 м.кв.) стоит до 0,8- 1 млн.р., а снять её 3,5 т.р.+коммуналка.Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!

Очень хорошо знаю, что такое "продавать" или "покупать" "хорошенькие домики". Один конкретный домик - это не показатель. Люди платят за место, за соседей. Сама в поисках жилья пересмотрела десятки домиков. Он, может, и стоит этих денег, но ищешь именно удобное, удачное место. Бывает, что дорогой дом годами не продаётся и за полцены, а более простой и дешёвый за свою реальную стоимость уходит в лёт, даже без объявлений, просто местные берут, и только потому, что расположен в двухсот метрах дальше, но на горке, в более тенистом месте, на более чистой и спокойной улице. А съём квартиры в райцентре - проблема, мало предложений и маленький выбор. А то и вообще нет квартир на сдачу. Да и сдают временно, в любой момент попросят съехать. А ремонт, как правило, всё равно там приходится арендатору делать.

писанные условия банковских вкладов очень заманчивы. Но если бы так. Мой отец имел деньги на две двушки в Подмосковье. Но держал в банке. Дефолт, пропало всё, потом начал работать на двух работах, копил снова - опять дефолт, рубль рухнул. Опять по нулям. Потом выпросил деньги у моего брата уже в валюте хранил в самом надёжном банке под приличные проценты. Четыре года всё отлично, потом банк обанкротился. Кое-как получил свои, но без процентов обещанных. То есть прибыли - ноль. теперь опять копит, на старость, отчисляет из пенсии копейки в банк. Спрашиваю. почему не хранит дома? ответ: " а чтобы не украли". Ну не знаю. Однако я не сторонница сто раз наступать на те же грабли. Говорить и обещать у нас умеют все. Но где гарантии? У отца теперь вся надежда на нас, так как мы-то в недвижимость всё же вкладывали, хоть жильё кой-какое есть. А если бы он хотя бы в улучшение нашего жилья вкладывал, то ему самому же удобнее на старосте лет было бы с нами жить. Ну хоть бы мансарду оборудовали. И рыночная цена дома всё же бы была выше. А так деньги просто неизвестно кому отдал. Ну несите в банки. Им деньги нужнее, наверное. чем вам и вашим детям.

Может, название статьи некорректно?... Такое ярое обсуждение.
Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.

Давайте взглянем, что об этом пишет Роберт Кийосаки - известный инвестор и предприниматель.

Золотое Правило:

Ежемесячные платежи по кредиту на покупку недвижимости для сдачи в аренду не должны превышать суммы ежемесячной платы за ее аренду!

Роберт Кийосаки заявляет, что при постоянном соблюдении этого правила ваша доходность вложений в недвижимость для сдачи в аренду бесконечна. Берете ипотеку, приобретаете квартиру, сдаете ее в аренду и арендную плату используете для погашения кредита, а разницу забираете себе.

Неужели непонятно, что есть понятие "срок окупаемости" и после того, как арендодатели оплатят расходы доходность с каждым годом увеличивается именно в геомертической прогрессии.

Олег, по-моему, в Ваших расчетах ошибка. Если воспользоваться ипотечным калькулятором и поставить туда: стоимость комнаты 1,5 млн. руб., первый взнос 200 тыс., 12,5 % (стандартный вариант), то получится, что переплата банку за весь срок составит 454 839 руб. (то есть за 5 лет Вы заплатите 200 тыс. первый взнос + 1,3 млн. остаток стоимости комнаты + 454 839 руб. банку = 1 954 839). Это Ваши расходы (не будем сюда приплюсовывать расходы по покупке комнаты, которые падают на покупателя, налог на имущество, хозяйственные расходы по комнате (ремонт, покупка мебели для сдачи в аренду), а также коммунальные платежи, которые Вы, допустим, повесите на арендатора). Теперь Ваши доходы: 10 тыс. в мес. аренда - за 5 лет 600 тыс. Вычитаем из общих расходов 1 954 839 доход 600 000 = 1 354 839 руб., то есть сумма, за которую в сухом остатке Вы получаете комнату через 5 лет. Если Вы ее, по Вашим расчетам, опять продаете за 1 500 000 руб., то получите выигрыш (доход) 1 500 000 минус 1 354 839 (за которые комната обошлась за 5 лет) = 145 161 рубль

А теперь возьмем калькулятор Сбербанка и выясним, что если мы положили бы 200 000 руб. на 5 лет (3 года, потом еще на 2) с капитализацией процентов и ежемесячным пополнением на 15 000 руб., то Вы получили бы доход 255 200 руб., то есть примерно на 110 000 руб. больше, чем в грандиозной операции с комнатой. И еще не факт, что Ваш жилец будет жить в комнате все 5 лет и исправно платить, и что он не приведет комнату в такое состояние, что перед продажей небольшой ремонт затеять придется))

И, кстати, хорошо сказал Роберт Кийосаки! Попробуйте привести пример квартиры, по которой ипотечные платежи были бы ниже арендных ставок.

"Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!" --ну и кому это надо? никому не надо.

И кто знал в августе, когда начиналось это обсуждение, что случится с курсом рубля сейчас? И кто знал и кто знает, что будет дальше? Кто успел прикупить недвижимость до того, сейчас спокойнее себя чувствует. Недвижимость как стояла, так и стоит. А с курсами вообще непредсказуемая ситуация. Ипотеку сейчас ведь в рублях оформляют. Инфляция будет, цены вырастут, зарплаты подтянутся.Так уже было неоднократно. Реальная цена квартиры конечно, снизится. Для тех, кто успел. Так в чём был смысл статьи? чтобы во-время отговорить покупателей от возможности успеть приобрести жильё за рубли, пока их курс так резко не упал? Тоже мне, аналитики-специалисты. Просто пальцем в небо. Правильно говорят: послушай совет финансиста и сделай ноборот - не прогадаешь.

Человек остался с жильём, то есть с реальным товаром, а не с виртуальным электронным счётом который могут выдать или нет. Сегодня выдают. Пока. мы помним, как вдруг все эти накопления обнулились, а жильё никуда не делось. дело в том, что задним умом все крепки. Но вы дадите гарантию, что что-то подобное павловской реформе не повторится в ближайшие 10 лет? Кто на Украине ожидал инфляции ТАКОЙ? А сколько арестованных счетов, хранившихся за рубежом? В валюте именно. Да с этими счетами делают всё, что хотят. да просто снимают с карточки, потом не всегда удаётся восстановить даже судом. Жильё отобрать труднее. Окупится-не окупится, зато ОНО ЕСТЬ. И хоть каклй-то постоянный доход будет давать.

почему в минусе?Покупка квартиры в августе 2014 и сдача ее-как раз плюс!

кто знал, тот прикупил баксов, и чувствал себя гораздо лучше тех кто набрал ипотек под 15%. Ибо вместо однушки, мог купить трешку, а инфляция на цены на недвигу совсем не повлияла

что будет с деньгами этой осенью, в начале 2016, к концу 2016? Прогнозы противоречивые. Процент по вкладам не покрывает инфляцию. В политике полная неизвестность. Что будет с ценой на нефть никто не может сказать.доллар обесценится, это вопрос времени. Да вообще (не дай бог) третья мировая. доллар говорят, что перед его обрушением его по логике биржевой, сначала должны хорошо очень поднять, после чего сразу резко опустить. Чтобы удачно инвестировать в валюту, бумаги ценные,нужно внимательно следить за всеми процессами в политике и экономике. хорошо разбираться. для этого нужно заниматься этим профессионально, работать в этой области. Здесь есть такие? Только тогда имеет смысл манипулировать с валютой, вкладами, процентами. профессиональные дельцы и живут именно за счёт таких. как мы, менее сведущих в этих вещах. За счёт наших вкладов, переигрывая нас. Силы не равны всё равно. Так что деньги - не товар. Это виртуальный символ, сам по себе не имеющий ценности никакой, кроме оклейки стен, да и то уже не имеет. А недвижимость - это реальный товар, необходимый человеку. При исчезновении денег остаётся натуральный обмен товарами. При исчезновении товаров деньги потеряют смысл. , как случается при катаклизмах, войнах, всяких потрясениях. Были мы уже этому свидетелями.

Олег Майский, 02 декабря 2014, 22:28

Разрешите короткий вопрос по поводу этой статьи http://realty.dmir.ru/articles/36249/ по поводу того, что невыгодно покупать недвижимость, чтобы сдавать. Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.
Это где же,в каком городе можно комнату сдавать за 10000р?? Разве что в Москве? Но там НЕТ комнат по 900000р,я уверена.Купить комнату за 900000 р реально в Чебоксарах,но и сдавать будешь за 5-6 тыс руб.

Интересная дискуссия.Банковский депозит действительно доходнее,если посчитать на калькуляторе.Но,если жить на проценты,а тело депозита не трогать,то инфляция со 100% гарантией уничтожит весь депозит.Недвижимость-это в любом случае актив,который никогда не обесценится,может подешевеют,может подорожает,но никогда не превратиться в пшик.Будет инфляция,квартира будет дорожать,сильно,слабо,но будет дорожать.

Дорожать? Так почему же даже столичная недвижимость в нынешний кризис почти в два раза подешевела (если в баксах)? А уж вторичка в городах -немиллионниках и с большим дисконтом никак не продается... А если деньги срочно понадобятся, квартиру придется в полцены продавать, а значит, это тоже пшик((И не все квартиры ликвидны и дорожают, а в этот кризис вообще доллар оказался более лучшим вложением, чем квадратные метры, которые вряд ли вернут свою стоимость... Аренда - тоже сложный способ получения дохода. И не всегда можно выгодно сдать: возможны простои, арендаторы могут не платить. А ремонты, кварплаты, возможные заливы-пожары и прочие расходы, разве не удешевляют квартиру? Если первое жилье, для себя покупать, это еще понятно, а вот как инвестиция - недвижимость - актив не однозначный. Нет ничего надежного, у всего свои минусы(

9472

Задать вопрос

Выгодно ли купить, чтобы сдавать?

Я живу в комнате. Рядом с моей комнатой продается другая комната за 700тыс. 18м2. Если покупать ее, то первый взнос могу выложить 200тыс. Но на остаток надо брать ипотеку на 5 лет точно. Выгодно ли сдавать комнату? Аренда 7-10тыс в месяц. И выгодно ли будет потом продавать эту комнату, лет через 10?

Ответы юристов

Лучший ответ

Алексей Евгеньевич (18.04.2016 в 08:51:35)

Добрый день. Начнем с того, что в недвижимость всегда выгодно вкладываться, поскольку это вложение в будущее. При этом надо учитывать свое материальное положение, уровень и проценты по ипотеке. В случае если если Вы хорошо зарабатываете, при этом комната постоянно будет сдаваться в течение всего времени (ну либо в больший период времени), а проценты по ипотеке и выплата основного долга не ухудшит Ваше финансовое положение то следовательно Вы удачно вложились. При обратном раскладе, сами понимаете, что выживать будет сложно. Второй нюанс - при , при условии, что до этого не получали, вы можете вернуть 13 процентов от стоимость жилья, что также не плохо. Что касается выгодности продать в будущем, то за последние годы стоимость жилья только растет, единственное нужно будет учитывать покупательскую способность и то обстоятельство где находится комната, в каком она состоянии - это будет влиять на желание купить именно Вашу комнату, но в любом случае на каждую вещь (недвижимость) найдется свой покупатель. Ну резюмируя вышесказанное, если Вы думаете о будущем и есть финансовая возможность в это вкладываться, то иметь недвижимость это хорошо и выгодно, а получение дополнительной прибыли от сдачи комнаты это тоже очень выгодно и самое главное приятно.

Лучший ответ

Богомолова (18.04.2016 в 20:14:34)

Здравствуйте! Инвестиционная привлекательность вторичного жилья, особенно комнат непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. При учете того, что у вас нет всей суммы на покупку, то брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно. К тому же через 10 лет существует большая возможность снижения стоимости комнат и вторичного жилья старой планировки.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9472 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Олег Эдуардович (18.04.2016 в 09:01:25)

Добрый день.

Что касается продажи через 10 лет, во-первых, недвижимость постоянно растет в цене. Во-вторых, Вы сохраните деньги от инфляции. Поэтому, сдавать жилое помещение выгодно. Но есть и обратная сторона медали. Это обязанность по , какие-то риски получить недобросовестных нанимателей...

И обязательно при сдаче жилья в найм нужно заключать жилого помещения. Если его не будет, за все убытки причиненные нанимателями третьим лицам можете отвечать Вы.

Ершова Екатерина Владимировна (18.04.2016 в 09:02:59)

Добрый день, Юрий! Для начала проанализируйте рынок недвижимости. из ваших данных выходит, что цена за 1 кв.м. составляет 38,8 тыс.руб. Эта комната, не квартира. Попробуйте снизить цену, обычно, продавцы идут на такие действия. Вложение денежных средств в недвижимость, это выгодно. Сейчас существуют программы для льготного кредитования. Обратитесь в несколько банков, посмотрите, где условия выгодные условия кредитования. При , после 3 лет с момента покупки, налоги не платятся. В случае сдачи недвижимости в аренду, надо себя обезопасить, найма со всеми существенными условиями. С дохода придется платить налог. Советовать вам покупать или не покупать недвижимость сложно, это ваш выбор, ваш шаг. Если нужна помощь в оформлении недвижимости, обращайтесь! Буду рада помочь!

Анатолий Игорьевич (18.04.2016 в 09:05:47)

Здравствуйте Уважаемый Юрий, по существу заданного Вами вопроса могу пояснить кратко следующее: сдавать всегда выгодно, приобретайте и не думайте. Недвижимость в настоящее время, а именно сдача ее в аренду, всегда будет приносить стабильный доход, пусть небольшой, но стабильный.

Кузин Евгений Игоревич (18.04.2016 в 09:12:34)

Добрый день, Юрий! При нестабильной ситуfции на бирже, проще всего активы вкладывать в недвижимость - это статистика от нее не убежишь. При этом просчитайте какая суммы аренды будет поступать Вам для обязательств по ипотеке, которую Вы собираетесь брать. Определите позиции по погашению, но учтите, что возможны варианты когда Ваш наниматель будет несвоевременно погашать арендную плату, тем самым затруднит выплату по кредиту. Чтобы исключить такой вариант необходим нормальный (договор найма) .Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы, сроки погашения и.т.п. , другими словами все существенные условия, при неисполнении которых Вы будете вправе обратиться в суд и взыскать не только аренду, но и , проценты по пользованию чужими денежными средствами и все . Однако риск в части несвоевременности платежей нанимателем существует. В случае необходимости подготовить договор найма обращайтесь [email protected]

Алексей Владимирович (18.04.2016 в 10:28:39)

Здравствуйте, Юрий!

Вложения в недвижимость, как правило, всегда окупаются. Особенно ликвидно такое вложение в долгосрочной перспективе (от 8 и более лет).

Если вы планируете приобрести комнату за 700000 рублей в расчете на ее сдачу за 7000-10000, то окупаемость такой квартиры наступит через 6 - 8,5 лет эксплуатации (зависит от стоимости аренды помещения). Если Вы собираетесь приобретать такую комнату в кредит, то вопрос будет зависеть от объема вложения кредитных средств и процентной ставки.

В течение 10 лет исходя из приведенных Вами условий окупится полная стоимость кредита в размере от 840 000 до 1 200 000 руб. в зависимости от стоимости арендной платы. Если же в расчет брать еще и вложенную Вами сумму в размере 200 000 руб., то размер полной стоимости кредита должен быть уменьшен еще и на эту сумму и составит соответственно диапазон от 640 000 до 1000000 руб. в зависимости от стоимости арендной платы.

Павел Артобалевский (18.04.2016 в 10:31:13)

Резюмируя вышесказанное: недвижимость и драг.меты в условиях кризиса самый стабильный и выгодный способо инвестиций. А далее только расчёты... Посмотрите ежемесячный взнос по ипотеке и уже от него отталкивайтесь: перекроет ли цена аренды взнос.

Катя (18.04.2016 в 11:47:08)

Добрый день,

500 т. Р. - ипотека - первоначальный взнос.

13,5% - средняя годовая ставка по ипотеке.

1 год - 500 000 *113,5% = 567500 р.

2 год - 567500 * 113,5% = 644112,5 р

3 год - 644112,5 * 113,5% = 731067,6875 р

4 год - 731067,6875 * 113,5% = 829761,8253 р

5 год - 829761,8253 * 113,5% = 941779,67 р. = 942 т.р.

942 т.р. - сумма по ипотеке через 5 лет, если ставка не изменится.

200 + 942 = 1142 т. р. Общая стоимость комнаты через 5 лет с учетом выплаченной ипотеки

Определяем, возможный, сначала годовой доход от сдачи комнаты в аренду. (ставка НДФЛ - 13%), а затем за 10 лет без учета инфляции (при расчете с учетом инфляции сумма увеличивается на возможный процент инфляции).

1) Если аренда - 7000 р. в мес.

7000 * 12 = 84000 р. с учетом НДФЛ и 73080 -с учетом НИФЛ (см. ниже), и

73080 - 311,11 = 72768,89 р - на руки, если НИФЛ - 0,1%

72768,89 * 10 = 727688,90 р - доход через 10 лет

73080 - 622,22 = 72457,78 р - на руки, если НИФЛ - 0,2%

72457,78 * 10 = 724577,80 р - доход через 10 лет

73080 - 933,33 = 72146,67 р - на руки, если НИФЛ - 0,3%

72146,67 * 10 = 721466,7 р - доход через 10 лет

2) Если аренда - 8000 р. в мес.

8000 * 12 = 96000 р. с учетом НДФЛ и 83520 - с учетом НИФЛ, и

83520 - 311,11 = 83208,89 р/ г. - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 832088,90 р за 10 лет

83520 - 622,22 = 82897,78 р/ г. - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 828977,80 р за 10 лет

83520 - 933,33 = 82586,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,3% и 825866,70 р за 10 лет

3) Если аренда - 9000 р. в мес.

9000 * 12 = 108000 р в мес с учетом НДФЛ и 93960 - с учетом НИФЛ

93960 - 311,11 = 93648,89 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 936488,90 р за 10 лет

93960 - 622,22 = 93337,78 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 933377,80 р за 10 лет

93960 - 933,33 = 93026,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,3% и 930266,70 р за 10 лет

4) Если аренда - 10000 р. в мес.

10000 * 12 = 120000 р мес с учетом НДФЛ и 104400 - с учетом НИФЛ.

104400 - 311,11 = 104088,89 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 1040888,90 р за 10 лет

104400 - 622,22 = 103777,78 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 1037777,80 р за 10 лет

104400 - 933,33 = 103466,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 1034666,70 р за 10 лет

Кроме того, необходимо оплатить (НИФЛ) (комнату) ежегодно

Налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

1) 0,1 процента в отношении: жилых домов, жилых помещений;

4. В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости налоговые ставки устанавливаются на основе умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, принадлежащих на налогоплательщику (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), расположенных в пределах одного муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), в следующих пределах:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов)

Свыше 300 000 до 500 000 рублей включительно

Свыше 0,1 до 0,3 процента включительно

Расчет налога на имущество

700 000 / 18 = 38888,89 р. - за 1 м2

700 000 - 388888,90 = 311111,1 р - налогооблагаемая база

311111,10 *0,1% = 311,11 р - налог

311111,10 *0,2% = 622,22 р - налог

311111,10 *0,3% = 933,33 р - налог.

Таким образом, конечно же, будет выгодно и, чтобы получить выгоду от продажи комнаты через 10 лет, необходимо сдавать ее по самой высокой расценке (10 т.р. в мес). с учетом самой высокой ставки по НИФЛ.

Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15-20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина .

С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

Время — деньги

Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties . Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

Правила выгодной аренды

Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц - два аренды.

Вторичный или первичный рынок?

Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20-30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

«Панель» и апартаменты

Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8-12 месяцев, а второго — 1,5-3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20-30 % дешевле.

Эксклюзивность — главный козырь

Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.

Риски при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

Первый вопрос.

Есть около 1500 т.р. Хотелось бы приобрести недвижимость в Питере для того, чтобы сдавать в аренду.
Изучив цены на недвижимость у надежных застройщиков, пришел к выводу, что может этих денег хватить на студию на окраине (в Девяткино, например), причем со сроком сдачи в 2017 году самое ранее. Есть альтернатива -- купить коммуналку в центре.
Тогда сразу возникает вопрос -- что будет выгоднее сдавать в аренду в перспективе?

Плюсы студии: -- новая, хороший ремонт, нет соседей в квартиры. Если что -- легко продать за нормальную цену.
Минусы студии: маленькая площадь, расположение -- далеко от центра. Плата за ком. услуги больше, нужно ждать 2 года, которые можно сдавать в аренду и наварить ориентировочно 10 000*24=240 000 рублей (за вычетом коммун. платежей)

Плюсы коммуналки: центр, вовсюда удобно добираться, потенциальная возможность выкупа остальных комнат или же расселение. Плата за ком услуги меньше, чем в студии. Можно сразу сдавать в аренду.
Минусы коммуналки: Ремонт плохой, соседи могут неудачные попасться (да и сам факт наличия соседей). Продать будет сложнее, чем студию.

Как вы думаете -- какое вложение будет наиболее удачным? Что стабильнее будут снимать? Что дороже будет сдавать? Все это имеется ввиду при прочих равных (то есть при одинаковой удаленности от метро, каких-то еще дополнительных параметрах)

Ясно, что есть еще вариант -- положить на депозит.

Второй вопрос.

Кратко: Лучше у надежного застройщика купить однокомнатную квартиру со сроком сдачи в конце 2017 или же готовое жилье сейчас? Есть 2500 т.р.
Сейчас снимаю жилье 25 000 в месяц.

Подробно: (там много нюансов).
Есть в собственности доля 1/2 квартиры, планируем продавать со вторым собственником, чтобы разделить имущество (сейчас там жить невозможно ввиду того, что там снесены все перегородки, снята проводка, отбиты стены до кирпича,). В итоге ожидается 2500 т.р., в худшем случае -- 2000 т.р (почти нереально). Это объективно, несколько риелторов прикинули. Потом еще специально оценку заказывали документ, показал 5000 т.р. с объекта. Но эта квартира в старом фонде, в центре СПб в собственности менее трех лет. В феврале будет 3 года. Потому налог за нее будет 13%, то есть мне придется платить 200 т.р, если не успею в этом же календарном году купить недвижимость (если стройка, то в любом случае придется платить налог).
Так вот есть вариант купить однокомнатную квартиру в стройке у надежного застройщика около 2000 т.р будет стоить (в Девяткино)., но при этом на съем квартиры нужно будет потратить около 300 т.р. Еще налог около 200 т.р. Или же можно приобрести студию готовую за 3000 т.р. с рассрочкой 1000 т.р на несколько лет.
Какой вариант вы бы посоветовали и почему? Как сейчас ситуация на рынке. Я по графикам видел, что первичка стоит рублевая, а вторичка падает. Какие прогнозы на будущее. Немного сумбурно все, спасибо тем, кто дочитал!